在小区里，这些物业纠纷如何解决？
《中华人民共和国民法典》被称为“社会生活百科全书”，是民事权利的宣言书和保障书，假如说宪法重在限制公权力，那 民法典就重在保护私权利，基本上所有的民事活动大到合同签订、公司设立，小到缴纳物业费、离婚，都能在民法典中找到依据。
《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。那么民法典将如何影响我们的生活？尤其是在解决我们的居住方面的各种问题。就让小编带着大家看看这一个个一直备受争议的问题。
关键词——业主共有收入
身边事
“物业公司进驻小区时，说好每个月向业主返还5000元停车费，之后居然赖账!”1月20日，乌鲁木齐市某小区居民王恒(化名)向记者反映。
事情是这样的。2014年12月25日，某小区第一届业主委员会与某物业公司签订《物业服务合同》，约定某物业公司每月从小区共有建筑区划内的共有部分收入中，返还全体业主5000元停车费，直接打到业委会账户上。
王恒是第三届业主委员会成员，任期自2019年12月至2022年12月。他和其他成员与第二届业委会交接工作时发现，物业公司尚欠业委会27万元停车费没有支付。之后，业委会与物业公司多次协商未果，最终该物业公司退出小区。
王恒告诉记者，物业公司与业委会签订的《物业服务合同》中关于“返还款”的约定，是停车费收取方式项下的特别约定。从物业公司公布的财务收支情况、发票等可知，该物业公司2015年向小区业委会账户支付了3万元“停车费返还款”，之后便再没有支付。
法典说
民法典第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
本条是民法典的新增内容，将小区公共部分产生的收益明确为业主共同所有，能够更好地保护业主的共有权。在民法典颁布前，我国法律对此规定不明确，经常产生争议，“购买商品房，都存在公摊面积，公摊面积就是指公共部分，这是业主花钱买的，产生收益应当归业主共有。
民法典还明确了建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配。民法典第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”
关键词——业主共担费用
身边事
“我家住一楼，不使用电梯，不产生电梯费用，应该少缴一些物业费吧?”2月初，接到小区物业公司催缴物业费的电话后，李女士提出质疑。
李女士一家于2018年入住乌鲁木齐某小区。2020年初，李女士缴纳物业费时，发觉自己和居住在同单元22楼的王某缴纳的费用相同，感觉自己吃亏了。
“你家不使用电梯，不意味着就不需要缴纳电梯费，所以物业费不能少缴。”物业公司人员答复李女士。
双方僵持不下，李女士表示，物业公司不解释清楚，她就拒绝缴纳物业费。
法典说
上述情况涉及建筑物及其附属设施的费用分摊，建筑物及其附属设施的使用必然会发生管理、养护、修缮、维持、改良等费用支出问题。《中华人民共和国民法典》第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”
根据民法典的相关规定，楼道电梯属于建筑物的附属设施，属于小区共有部分，电梯的有无及使用性能的好坏，对建筑物本身的价值有重要影响，关系到对应建筑物全体业主的利益，因此，电梯费应当由全体业主按照约定或者有关规定承担。
业主对建筑物及其附属设施的共有是不可分割的，对共用部分的费用及经营收益的分割，不是各个业主可以自由主张的。建筑物共有部分产生的费用，应由业主负担。李女士一家虽居住在一层，但就电梯费问题没与物业公司进行特别约定，她应全额缴纳物业费(含电梯运行费)。
关键词——公共维修资金
身边事
2020年10月，昌吉回族自治州某物业公司将某小区业主张某告上法庭，请求法院判决张某交纳自2015年1月至2019年12月间的物业费6700余元。
物业公司摆出事实：2015年8月，该公司与某房地产开发公司签订《物业服务委托合同》，前者为后者开发建设的某小区提供物业管理服务，期限自2015年8月至2018年8月。当天，双方又签订一份补充协议，约定某房地产开发公司未收回的物业费由某物业公司收取。之后，该小区成立业主委员会，与某物业公司签订《某小区物业服务委托合同》，期限自2016年3月至2021年12月。
张某也有自己的原因，他入住某小区某栋顶层以来，房顶经常漏水，而物业公司一直未启用公共维修资金修缮，“物业公司服务不到位，我凭啥交物业费?”
购房交了一万多元的维修资金，如今却用不了，张某不服;屋顶漏水是否该启用维修资金?又如何启用?物业公司也是一头雾水。官司虽然以物业公司胜诉告终，但双方之间的争议却仍然存在。
法典说
民法典第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，能够用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
民法典将屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分也纳入了公共维修资金使用范围。
就本案而言，应依据民法典第二百七十八条的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
例如，一个小区建筑总面积为60000平方米，有600户业主，使用建筑物及其附属设施的维修资金就需要专有部分面积40000平方米以上且400户以上业主参与表决，参与表决专有部分面积20000平方米以上、200户以上业主同意即可。
民法典明显降低了维修资金使用的门槛，这样更有利于‘唤醒’公共维修资金，让其真正为业主服务。
对于公共维修资金的使用，民法典还增加了一条规定：“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会能够依法申请使用维修资金。”
关键词——高空抛物
身边事
2020年8月22日，居民刘某接到114挪车电话，待其下楼时发现车窗玻璃竟然被砸了。原来，小区B栋住户林某正在为装修住房敲砸房屋外立面墙体，产生的部分碎石直接坠落砸到停放在A栋地面上的刘某所有的轿车。
看着心爱的小轿车被砸得一塌糊涂，又与林某因车辆损坏范围及维修方式不能达成一致意见，刘某电话报警。民警到场处置后，认为“系高空坠物，双方自行协商解决或到法院解决”。
林某认为车辆所停位置为小区居民生活通道，并非停车位，属于违规违停，车辆损害双方均有责任，且事发前其曾用纸板箱、防护栏等将车辆围护，因此不愿意承担全部责任。
期间，双方对案涉车辆损坏范围、赔偿金额、维修单位等事项未能达成一致意见而协商未果。当年9月，刘某将林某诉至法院，要求林某赔偿其车辆维修费、车膜费、交通费共计58000元。
经办法官现场勘查后查明，该小区是乐清一个回迁房小区，暂未划置停车位，存在着内部道路“乱停车”等问题，留下了不少安全隐患。涉案车辆于事发时斜停在小区入口通道右边围墙处，停放区域未划置停车位。
法典说
根据民法典有关规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品导致他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任。被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。
被告林某擅自敲砸自有住房外立面，导致碎石从高空坠落导致原告车辆损坏，被告作为物件损害的责任人应承担赔偿责任。原告刘某将其车辆停放在小区通道处，该区域属于公共区域，不属于小区内专门设置的停车范围，该通道明显狭窄且不规则，原告在此处停放车辆明显不合理，故法院认定原告对损害的发生存在一定过错，可相应减轻侵权人即被告的赔偿责任。依据双方过错程度，对原告的经济损失，被告应按70%予以赔偿。
关键词——居住权
身边事
郭飞议和张华是一对半路夫妻。20年前，两人经人介绍登记结婚，婚后因为生活琐事经常争吵。
2011年，郭飞议以感情不和为由，到法院起诉离婚。因张华不同意，郭飞议撤诉。之后，郭飞议多次向法院起诉离婚，但均不了了之。2020年底，年过八旬的郭飞议再次向乌鲁木齐市天山区人民法院起诉离婚。
近日，法院经审理，认定原被告夫妻感情确已破裂，且无和好可能，故依法判决两人离婚。由于双方对唯一一套房产如何分割尚未达成一致，法院考虑到双方年事已高、身体状况差等实际情况，判决在房屋产权分割前二人均可居住使用该房屋。
法典说
《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。
乌鲁木齐市天山区法院少年家事审判庭庭长于克勤说，依据民法典的规定，居住权可以在自己住宅上为他人设立，或在他人住宅上为自己设立，因此，居住权的设立一定是房屋所有权和占有使用权相分离的。
“居住权可以通过书面合同设定，但以登记为权利设立的要件，也可以通过遗嘱设定。”于克勤表示，本案中，当事人双方可以在签订房产分割协议时，书面约定为无房一方设立一定期限的居住权，并进行登记。
于克勤说，实践中，可以设立居住权的情形有很多，例如婚后在个人房产上为配偶登记居住权，离婚后房屋归属方为前妻或前夫设立一定期限的居住权，独居老人在房产上为照顾自己较多的保姆或其他人设立居住权，老年人变现房屋用于养老时为自己设立居住权等，“上述情形均是通过设立居住权来保护生活中弱势群体的权益，体现了居住权扶助、赡养、关怀的性质。”
